Ja esi nolēmis pārdot savu dzīvokli, zemi vai privātmāju, tad noteikti jau zini, ka no nākošā gada 1. janvāra, sagaidāma IIN (iedzīvotāju ienākuma nodoklis) likmes maiņa, tajā skaitā, arī uz kapitāla pieaugumu. Tā attieksies uz darījumiem, kas iesākti pēc 1. janvāra. Īpašuma pārdošanas gadījumā darījuma uzsākšanas datums būtu pārdošanas vai priekšpārdošanas vai rokasnaudas līguma spēkā stāšanās datums vai arī rokasnaudas vai pirkuma maksas saņemšanas datums.
Jaunā nodokļa likme būs augstāka par tagadējo, turklāt, tai būs progresivitātes elements. Tāpēc pirmajā brīdī šķiet, ka jādara viss iespējamais, lai pārdotu savu īpašumu vēl šogad. Iespējams, bet pārbaudīsim. Paņemsim 4 objektus no dažādām cenu kategorijām un izrēķināsim nodokļa apmēru pie dažādiem pārdošanas scenārijiem, un katram no tiem noskaidrosim kurā scenārijā pārdevēja kontā paliek visvairāk naudas pēc nodokļa nomaksas.
Kā aprēķina nodokli
Kapitāla pieaugums ir starpība starp pārdošanas cenu un iegūšanas vērtību, kas ir vai nu pirkuma maksa, vai mantojuma vai dāvinājuma dokumentos norādītā vērtība. Ja īpašums iegādāts vēl pirms 2001. gada un nav saglabājušies tā iegādes vērtību pierādoši dokumenti, vai iegūts atjaunojot īpašuma tiesības, u.c., tad kapitāla pieauguma aprēķinam izmantos īpašuma aktuālo kadastrālo vērtību ar vai bez korekcijas.
Nodokļus un nodevas šobrīd un arī 2025. gadā rēķinās izmantojot kadastrālo vērtību, kas noteikta 2012.-2013. gados. To svarīgi iegaumēt, jo visiem nekustamajiem īpašumiem ir vairākas, turklāt, atšķirīgas kadastrālās vērtības.
Patlaban IIN likme kapitāla pieaugumam ir 20%, taču no 1. janvāra gaidām likmi 25,5% uz pašu kapitāla pieaugumu, kā arī vēl 3% no kopējiem ienākumiem, tai skaitā no kapitāla pieauguma, virs €200 000. Saeimas galīgais lēmums gaidāms decembra sākumā. Līdz tam laikam vēl ir iespējamas izmaiņas valdības iepriekš apstiprinātajā likuma versijā.
Vai jāsteidzas zvanīt aģentam?
Vispirms jāatgādina, ka lielā daļā gadījumu IIN no kapitāla pieauguma par nekustamā īpašuma pārdošanu privātpersonām nav jāmaksā nemaz. Šo informāciju detalizētā veidā var atrast VID metodiskajā materiālā šeit vai tev to izskaidros tavs nekustamā īpašuma aģents.
Ja kāds no tur aprakstītajiem gadījumiem ir tavējais, tad satraukumam un steigai ar pārdošanu, visdrīzāk, nav iemesla.
Ko un kā rēķināsim
Visos piemēros apzināti apskatīsim variantus, kur kapitāla pieauguma aprēķinam tiek izmantota kadastrālā vērtība. Tādējādi, kapitāla pieaugums būs lielākais iespējamais un arī IIN summa būs vislielākā iespējamā. Tā būtu, piemēram, ja īpašums iegādāts vēl 90-jos un dokumenti nav saglabājušies. Ja īpašums iegūts salīdzinoši nesen, tad, diezgan droši, ka iegūšanas vērtība ir būtiski augstāka par kadastrālo vērtību un nodoklis būs mazāks nekā mūsu piemēros.
IIN aprēķinam izmantosim vienkāršotu formulu ND = (PC-V) x NL, kur:
– ND maksājamā nodokļa summa
– PC īpašuma pārdošanas cena
– IV īpašuma vērtība iegūšanas brīdī (pirkuma maksa, dāvinājuma vai mantojuma vērtība); tā kā mūsu piemērā iegūšanas vērtība nav noskaidrojama, tad izmanto kadastrālo vērtību, kas koriģēta ar CSP aprēķinātā patēriņa cenu indeksa izmaiņām pēdējos 10 gados; šobrīd tā ir 1,449
– NL IIN likme (šogad 20%; pēc 1. janvāra tā sagaidāma 25,5%, plus, vēl 3% no summas virs €200 000)
Kapitāla pieauguma aprēķinā ņem vērā arī ieguldījumus īpašuma attīstībā, ja tos var dokumentāli pierādīt, un iegūšanas izmaksas, taču mūsu aprēķinos tos ignorēsim, jo tie būs vienādi visos gadījumos un nekalpos salīdzināšanas mērķim.
Trīs pārdošanas scenāriji
Pirmajā scenārijā īpašuma pārdošanas darījumu, t.i. līgumu, izdodas noslēgt šogad, pārdodot īpašumu par tā normālo tirgus vērtību un maksājot nodokli ar tagadējo likmi 20%.
Otrajā scenārijā īpašums tiek pārdots pēc 1. janvāra par normālo tirgus vērtību ar jauno nodokļa likmi. Tas ļaus novērtēt atšķirīgo nodokļa likmju ietekmi uz atlikumu pārdevēja kontā darījuma beigās.
Kam tad vajadzīgs trešais scenārijs? Jo viss nav tik vienkārši. Pārdevēji, kam tas ir aktuāli, centīsies noslēgt darījumu līdz gada beigām, lai maksātu zemāko nodokļa likmi. Tas neizbēgami gada pēdējos mēnešos radīs tirgus pārsātinājumu ar sekojošu cenu pazeminājumu un ir ļoti ticami, ka pārdevējs būs spiests pārdot savu īpašumu lētāk par tā normālo tirgus vērtību. Tieši šādu variantu modelēsim trešajā scenārijā.
Un tagad, pie aprēķiniem
1. piemērs
Īpašuma normālā tirgus vērtība €30 000 un kadastrālā vērtība €15 000. Tas varētu būt ilgāku laiku neremontēts ap 40m2 liels sērijveida dzīvoklis Rīgā.
1. scenārijs: pārdod šogad par normālajai vērtībai atbilstošu cenu: IIN €3 930 (skat formulu); pārdevējam pēc nodokļa nomaksas paliek kontā €26 070 EUR
2. scenārijs: pārdod pēc 1. janvāra: nodoklis €5 010; kontā paliek €24 990
3. scenārijs: pārdod šogad, bet ar pazeminātu cenu €28 500: nodoklis €3 630; kontā paliek €24 870
Kā redzat, pārdevējam varētu būt izdevīgāk nesteigties ar pārdošanu un pagaidīt tirgus cenu normalizēšanos nākošajā gadā. Protams, ja notiek brīnums un ir iespēja pārdot šogad par normālo cenu vai ar minimālu cenas pazeminājumu, tad tas pārdevējam būtu vislabākais variants.
2. piemērs
Normālā tirgus vērtība €65 000 un kadastrālā vērtība €25 000. Tas varētu būt ap 60m2 liels sērijveida dzīvoklis labā stāvoklī Rīgā.
1. scenārijs: nodoklis €9 549; atlikums kontā €55 451
2. scenārijs: nodoklis €12 175; atlikums kontā €52 825
3. scenārijs: ar cenu €63 000: nodoklis €9 149; atlikums kontā €53 851
Šajā cenu līmenī pārdevējs ir ieguvējs pārdodot šogad pat ar zemāku cenu. Tomēr starpība starp rezultātiem nav liela, tāpēc rūpīgi jāizvērtē cik tālu var pazemināt cenu, lai nepaliktu zaudētājos.
3. piemērs
Normālā tirgus vērtība €140 000 un kadastrālā vērtība €45 000. Tas varētu būt ap 80-90m2 liels specprojekta dzīvoklis labā stāvoklī Rīgā vai nosacīti jauna projekta dzīvoklis otrreizējā tirgū Rīgā.
1. scenārijs: nodoklis €21 789; atlikums kontā €118 211
2. scenārijs: nodoklis €27 781; atlikums kontā €112 219
3. scenārijs: ar cenu €136 000: nodoklis €20 989; atlikums kontā €115 011
Redzams, ka ir vērts pacensties pārdot šogad, jo pat ar būtisku cenas pazeminājumu, ieguvums no zemākās nodokļa likmes ir vērā ņemams.
4. piemērs
Normālā tirgus vērtība €280 000 un kadastrālā vērtība €55 000. Tā varētu būt labi uzturēta un kopta vidēji lielas platības privātmāja Rīgas tuvumā.
1. scenārijs: nodoklis €48 409; atlikums kontā €231 591
2. scenārijs: nodoklis €62 982 (ieslēdzas papildus 3%); atlikums kontā €217 018
3. scenārijs: ar cenu €270 000: nodoklis €46 409; atlikums kontā €223 591
Tā kā dārgākajā cenu segmentā nākošgad nāksies saskarties ar papildus nodokļa likmi, tad pārdevējam ir vērts pacensties noslēgt darījumu šogad, jo atšķirība ienākumam no darījuma ir vairāki tūkstoši euro.
Noslēgumā
Šie bija daži ilustratīvi piemēri ar iespējami lielāko kapitāla pieaugumu dažādās cenu grupās. Realitātē, katrs gadījums ir individuāls un situācijas var būt ļoti dažādas.
Novēlam ikvienam pārdevējam sekot līdzi jaunumiem un adekvāti novērtēt savu situāciju un izvēlēties piemērotāko rīcības plānu ar lielāko atdevi. Ja ir šaubas, tad iesakām konsultēties ar VID un ar kādu nekustamo īpašumu nozares profesionāli. Gan mūsu uzņēmums, gan daudzi citi cienījami nozares uzņēmumi piedāvā pirmo konsultāciju bez maksas. Lai veicas!
Atkāpe: Šajā tekstā paustais nav uzskatāms par padomu nodokļu jomā un aprēķinātās nodokļa summas ir tikai indikatīvas pie konkrētiem nosacījumiem un balstoties uz likumprojekta versiju kāda tā bija 2024. gada novembrī. Aprēķinu vienīgais mērķis ir ilustrēt autora viedokli par gaidāmo IIN likmes izmaiņu ietekmi uz darījumiem ar nekustamo īpašumu Latvijā laika periodā pirms un pēc izmaiņām.